Cómo calcular el valor por $m^2$ de tu sector: El método del profesional

Antes de colgar el cartel de "Se Vende", lo primero que debes saber es cuánto vale realmente el suelo que pisas. No se trata de lo que tú creas que vale, sino de cómo se está cotizando el metro cuadrado ($m^2$) en tu zona.

Hoy en día, gracias a internet, tenemos acceso a la mayoría de las ofertas del mercado. Aquí te enseño paso a paso cómo realizar un estudio de mercado serio y preciso.

Paso 1: Recolectar la muestra

Busca al menos 10 propiedades (casas, departamentos u oficinas) que se estén ofertando en tu mismo sector. Toma el precio de venta y divídelo para los metros cuadrados de construcción.

Ejemplo práctico (Sector Centro):

  • Propiedad A: $80,000 / 120 $m^2$ = $597 por $m^2$

  • Propiedad B: $75,000 / 107 $m^2$ = $700 por $m^2$

  • Propiedad C: $260,000 / 400 $m^2$ = $650 por $m^2$

  • Propiedad D: $110,000 / 130 $m^2$ = $846 por $m^2$

Paso 2: Obtener el promedio bruto

Suma todos los valores unitarios y divídelos para la cantidad de propiedades analizadas.

  • En nuestro ejemplo, el promedio es de $698 por $m^2$.

Paso 3: El ajuste de "Valor Real" (El 10%)

Casi todas las propiedades en internet están sobrevaloradas. Los propietarios suelen inflar el precio inicial esperando una oferta. Por ello, a nuestro promedio le restamos un 10% para eliminar ese "aire" ficticio.

  • $698 - 10% = $628.20

Paso 4: El margen de negociación (El 6%)

Finalmente, aplicamos un descuento del 6%, que es el margen estimado de cierre donde compradores y vendedores suelen estrecharse la mano.

  • $628.20 - 6% = $590

Resultado final: El valor promedio real y competitivo para el sector centro de Guayaquil sería de $590 por $m^2$.

Conclusión

Este procedimiento te da una base sólida para no salir al mercado con un precio "inflado" que ahuyente a los compradores. Una vez que tienes este promedio, el siguiente paso es compararlo con el costo de reposición de tu propiedad, tema que explicaré a detalle en mi próximo artículo.

Recuerda: El precio lo pone el mercado, pero la estrategia la pones tú (con mi ayuda).

Freddy Marcos Suarez FM Inversiones Inmobiliarias 📧 fminversionesinmobiliarias@gmail.com

📞 0989340424 | +593 989 340 424

Guayaquil, Ecuador 



 

 


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