¿El valor por m2 de tu sector es real o está inflado? La verdad detrás del análisis de mercado


En el mundo inmobiliario, pocos temas generan tanta controversia como la definición del valor por metro cuadrado $ m2. Existe una práctica tradicional que, a mi criterio y tras años de experiencia en el mercado de Guayaquil, podría estar dándonos una visión distorsionada de la realidad.

El idioma universal: El Metro Cuadrado

Para entender el valor de un sector, debemos hablar un solo idioma: el $m^2$. No importa si hablamos de una casa, un local comercial, una oficina o un departamento; todos son bienes inmuebles y todos forman parte de un mismo universo: el mercado vendedor de la zona.

La trampa del análisis por segmentos

Aquí es donde surge la polémica. La mayoría de los análisis comparativos de mercado (ACM) se limitan a un solo segmento. Si vendes una casa, solo miras casas. Si vendes un departamento, solo miras departamentos.

Pero, ¿qué pasa con el resto de los inmuebles de la zona? * ¿Acaso no son inmuebles?

  • ¿Acaso no se comercializan en $m^2$?

  • ¿Acaso no afectan la percepción de valor de quien camina por esas calles?

El peligro del sobreprecio heredado

Es una realidad que el sobreprecio suele estar más presente en casas y departamentos que en oficinas o locales comerciales. Si realizas un análisis basándote solo en casas (donde la mayoría puede estar sobrevalorada por el apego emocional de los dueños), el resultado será un promedio inflado. Estarás analizando un segmento viciado, no la realidad del mercado.

Al integrar diferentes segmentos del sector en tu análisis, obtienes un promedio basado en la realidad económica del suelo y la zona. Lo que nos interesa es el valor real del $m^2$ en ese cuadrante específico, independientemente del uso que tenga la edificación, pues todos compiten por el mismo terreno y la misma ubicación.

Mi invitación para ti

Te invito a hacer un ejercicio de honestidad profesional:

  1. Realiza un análisis comparativo usando solo casas.

  2. Realiza otro tomando una muestra diversa de los diferentes segmentos (locales, oficinas, departamentos) que se comercializan en el mismo sector.

Compara ambos y saca tus propias conclusiones. Como asesores, nuestro objetivo no es darle al cliente el número que quiere escuchar, sino el promedio real que garantiza una venta exitosa.

Freddy Marcos Suarez

FM Inversiones Inmobiliarias

📩 fminversionesinmobiliarias@gmail.com

📲 0989340424 | (Int: +593 989340424)

Guayaquil, Ecuador

 

 

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