¿Cómo saber cuánto vale realmente un terreno? La fórmula que todo propietario y asesor debe conocer

En mi país Ecuador y en especial en mi ciudad natal Guayaquil, me es muy fácil calcular el valor de un terreno pues, casi toda la ciudad esta  sectorizada por valores es decir si usted busca el valor de un terreno en el sector norte de  alguna  ciudadela en específico, lo único que tiene que hacer es buscar  por el  sector y el nombre de la ciudadela. Puesto que ya viene definido el valor y está dada por la  mayor autoridad  para esta área, el gobierno municipal.

Si se da el caso que el gobierno municipal no le haya dado valores a los terrenos por sectores, entonces tenemos que analizar  el precio a través de un análisis de precio de una propiedad vendida en los alrededores (en el caso de no haber terrenos en venta en el sector) o a través de un análisis comparativo de terreno que ya se hayan vendido.

Buscaremos  casas que se hayan vendido en dicho sector  Ojo vendido no en venta, y procedemos a  través de la fórmula:

Precio = Valor de la Estructura + Valor del Terreno + Factores (+) (-) 

 A despejamos entonces:  

 Valor del Terreno =  Precio -  Valor de la Estructura  - Factores (+) (-)

Para ser más claro en mi explicación nos ayudaremos por un ejemplo.

En el sector Z se quiere vender una propiedad pero el asesor para hacer un análisis de precio de la propiedad le falta el valor del terreno.

Se sabe qué hace pocos meses se vendió una propiedad  muy cerca de la propiedad que quiere promocionar,  a través de un estudio de mercado logra  saber que la propiedad se vendió a$ 500 dólares cada metro cuadrado  que tenía ya 30 años de construida y que las dimensiones era 120 m2 de terreno y 78 m2 de construcción…. Desconocemos el valor del terreno pues el municipio no ha sectorizado por valores dicha ciudad.

Pero si podemos sacar los valores por plusvalia o minusvalía (factores positivos o negativos del sector), del sector como que si la estuviéramos analizando el precio  para la venta.

El análisis de los factores nos da 0,25%.

Vamos a suponer  que el análisis de la estructura nos dio $300 c/m2 (en publicaciones anteriores di a conocer como se obtiene el valor de la estructura).  

Entonces:

 Precio = Valor de la Estructura + Valor Terreno  + Factores (+) (-).

Remplazando valores: $ 500 = $300 + Valor Terreno + 25%

Despejando valores: Terreno = ($500 -$300) * 0,25%

                                       Terreno = $200* 0,25

                                       Terreno = $ 150 + $50

                                       Terreno= $150  Factores (+) (-) = $50

 

 De esta forma podemos conocer el valor de un terreno a través de una propiedad vendida ojo vendida y que se encuentra en el mismo sector.

Y Porque Vendida?  EL VALOR REAL  DE UNA PROPIEDAD ES AQUEL VALOR  QUE UNA PERSONA SEA NATURAL O JURIDICA ESTA DISPUESTA A PAGAR POR LA MISMA, EN UNA TRAZACION COMERCIAL LEGALMENTE  RESPALDADA Y QUE LA PARTE  VENDEDORA    ACEPTE DICHO VALOR  COMO JUSTO.

Lo que diga o deje de decir el propietario sobre su casa o los avalúos que esté presente sobre la misma, no es garantía que ese sea el valor con el que se va a cerrar una negociación. Recuerde la última palabra sobre el valor de una propiedad la tiene el comprador.

Para nosotros poder sacar el precio del terreno debemos  conocer el valor real  de la propiedad.

Ojo valor real de la propiedad no valor comercial.

Freddy Marcos Suarez 

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